Partecipando ad un convegno sulla recente riforma condominiale (entrata in vigore: 17 giugno ‘13) ho avuto modo di captare alcune lamentele circa il nuovo obbligo ricadente sull’Amministratore, previsto dal riformato art. 1130, n. 6, c.c., “di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale”.

A mio personale parere, però, le suddette lamentele non hanno motivo di esistere.
Ed invero, infatti, chi è alle prese con la realtà condominiale, sia esso un condomino, un avvocato specializzato nel cd. diritto condominiale o un amministratore, è perfettamente a conoscenza che, per una corretta gestione condominiale, il conoscere nominativi e recapiti certi dei partecipanti al condominio è, da sempre, elemento fondamentale.

Troppo spesso, infatti, ci si trova innanzi all’impossibilità di inviare correttamente le convocazioni, ma anche altre eventuali comunicazioni e gli atti giudiziari (es. decreti ingiuntivi di pagamento) con consequenziale “fermo” dell’attività gestionale e non pochi problemi anche a livello economico.
Fino alla suddetta riforma, però, nessuna normativa statale imponeva all’amministratore l’obbligo di tenere il registro anagrafico dei condomini.
Ben venga, pertanto, un obbligo in tal senso.

La giurisprudenza, seppur tenuemente, era comunque intervenuta in aiuto precisando alcuni comportamenti.
La Corte di Cassazione con sentenza n. 15283 del 2000, ad esempio, aveva provveduto a precisare che “come tutti gli incarichi, anche quello di amministratore di un condominio deve essere svolto con l’ordinaria diligenza, e ciò presuppone certamente che, in situazioni come quella di cui trattasi, (regolare convocazione dell’assemblea dei condomini, NdR) l’amministratore faccia quanto meno dei tentativi per rintracciare i condomini non più presenti nel precedente recapito, per esempio raccogliendo informazioni dagli altri condomini abitanti nella stessa città, o eventualmente legati da rapporti di amicizia o parentela con coloro che hanno mutato residenza”.

All’Amministratore, pertanto, era ascritto solamente il dovere di dover procedere “ad operare una minima ricerca dei condomini che, trasferitisi in località diversa da quella ove risiedevano precedentemente, non abbiano provveduto a comunicare il nuovo indirizzo”.

Lo stesso obbligo veniva ascritto all’Amministratore nell’ipotesi di condomino moroso stante l’attribuzione di riscuotere i contributi ex art. 1130 n. 3, c.c..

Dal 17 giugno 2013, quindi, l’Amministratore, ex art. 1130 n. 6 c.c., avrà l’obbligo di tenere e curare il registro dell’anagrafica condominiale e ben potrà (rectius: dovrà), in caso di mancato riscontro dei partecipanti, provvedere alle dovute indagini con conseguenziale addebito ad personam.

Ed infatti la legge stabilisce che, in prima battuta, sia il condomino a comunicare i dati ed ogni variazione di essi all’amministratore e, solo “in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie addebitandone il costo ai responsabili”.

Se è vero che l’importanza di una norma si può percepire dalla sanzione che il legislatore ha previsto in caso di inosservanza, si evidenzia come il riformato art. 1129 c.c. nell’elencazione a titolo meramente esemplificativo delle gravi irregolarità che comportano la richiesta di revoca dell’amministratore condominiale espressamente cita, al numero 7, richiamando l’art. 1130 n. 6 c.c., il mancato rispetto della tenuta e cura del registro dell’anagrafica condominiale.

Come ha avuto modo di precisare in passato il Garante della Privacy, circa i dati personali dei partecipanti al condominio bisognerà ricordare che, in assenza di autorizzazione, potranno liberamente circolare solo i dati pubblici ossia quelli reperibili ad es. dalle visure della Camera di Commercio. Eventuali numeri di telefono, cellulare ed indirizzo email, (non espressamente richiesti dalla legge che prevede: generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i data catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza) potranno quindi circolare solo se già indicati in elenchi pubblici oppure se l’interessato ha prestato regolare consenso.

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Avv. Roberto Tomassoni

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