Solo un “patto di opzione”? L’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione

Scritto il 26/01/2012, 06:01.

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La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24445/2011, è tornata ad affrontare il diritto del mediatore immobiliare alla provvigione che, ai sensi dell’art. 1755 c.c., sorge nel momento in cui le parti, messe in contatto dall’agente, concludono un determinato affare.

La Suprema Corte, ponendosi in consapevole contrasto con la precedente pronuncia n. 13590/2004, ha stabilito che il mediatore non ha diritto al compenso se i contraenti stringono solamente un patto di opzione (anziché, per esempio, un contratto preliminare di compravendita), ossia nel caso in cui una delle parti avanzi una proposta contrattuale impegnandosi a non revocarla per un certo lasso di tempo e l’altra si riservi di accettarla.

I giudici di Piazza Cavour sono giunti a tale conclusione partendo dall’analisi del concetto di “affare” che va inteso come un’operazione di natura economica che abbia, però, delle conseguenze giuridiche consistenti nella nascita di obblighi reciproci in capo alle parti che attribuiscano loro il diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, viceversa, per il risarcimento del danno.

Questi requisiti sono assenti nel patto di opzione la cui funzione è quella di determinare l’irrevocabilità della proposta per un certo tempo e non quella di concludere il contratto definitivo di compravendita; quindi, il patto di opzione non è idoneo a realizzare o comunque a garantire la futura realizzazione dell’interesse economico cui tende chi si rivolge a un mediatore, ossia il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Infatti, nell’opzione solo il “concedente”, ovverosia chi si impegna a tenere ferma la proposta (di vendita o di acquisto), è soggetto ad un vincolo giuridico mentre il c.d. “opzionario” non ha alcun obbligo di accettarla, rimanendo libero di concludere la compravendita anche con un altro soggetto persino in pendenza del termine per l’accettazione.

Chi ha avanzato la proposta, quindi, non può ricorrere alla tutela giudiziaria per ottenere l’adempimento coattivo dell’altra parte alla conclusione di un contratto definitivo di compravendita né tanto meno può chiedere il risarcimento del danno per inadempimento.

L’impossibilità di ricorrere alla predetta tutela giurisdizionale (stante l’assenza di reciproci obblighi in capo alle parti che mirino direttamente alla conclusione della compravendita) comporta che il mediatore non potrà pretendere alcun compenso.

Avv. Gianluca Sciuto

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