Si è rivolto al mio studio legale un amministratore di condominio ponendo il seguente quesito:

“L’assemblea condominiale non è riuscita ad esaurire la discussione sui punti all’ordine del giorno e, pertanto, all’unanimità dei presenti, hanno deciso di continuare l’assemblea una settimana dopo. È necessaria una nuova convocazione?”

Senza pretese di esaustività, per rispondere correttamente a tale quesito si ritiene dover partire necessariamente dal combinato disposto degli artt. 66 disp. att. c.c. e 1136 c.c.. Tali articoli, infatti, fissano i principi cardine delle assemblee condominiali e, cioè, che “l’assemblea condominiale non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati” e che “l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certifica, fax o tramite consegna a mani, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione”. Ed ancora “in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.

L’ormai più che nota legge di riforma n. 220/12 “Disciplina del condominio negli edifici”, andando a modificare l’art. 66 disp. att. c.c. (eliminando, ad esempio la possibilità di una convocazione orale) non ha però inciso su quanto sopra esposto. Ed invero, infatti, il novellato articolo, all’ultimo comma recita: “L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi”.

Lo scrivente ritiene, pertanto, che l’amministratore possa seguire un doppio binario:

A) nella convocazione “originaria”, prevedendo che, in virtù del corposo ordine del giorno o della complessità dello stesso, la discussione non si esaurirà in una sola assemblea, l’amministratore provvederà a fissare anche le “ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione”;

B) l’amministratore, a seguito della delibera dei condomini avente ad oggetto il rinvio per il proseguimento della trattazione dell’ordine del giorno, provvederà ad una nuova regolare convocazione dei condomini assenti valendo, per i presenti, il verbale.

L’omissione di quanto sopra comporterà, comunque, come espressamente enunciato dal riformatore nel terzo comma del nuovo art. 66 disp. att. c.c., facendo proprio l’orientamento espresso dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione nella sentenza n. 4806/05, la mera annullabilità della delibera e quindi la sua impugnabilità nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c..

Avv. Roberto Tomassoni